[dropcap style=’circle’]?[/dropcap]

Был заключен договор купли-продажи квартиры в Московской области. По договору расчет и передача квартиры по акту после госрегистрации. В росреестре сказали сегодня, что будет отказ в регистрации, так как не приложен акт. Разве это правомерно? Стороны же вправе сами определять порядок взаиморасчетов и передачи квартиры, или сейчас что-то поменялось?

Ответ:

Такое требование правомерно. Однако по данному вопросу существует и другая позиция.

 

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими гос. регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

 

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

 

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа (абз. 12 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

 

После передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на его защиту (ст. 305 ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Данные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление N 10/22).

 

Таким образом, фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, требующегося для перехода права собственности (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2007 N Ф08-3695/2007, от 21.09.2006 N Ф08-4600/2006, от 06.04.2006 N Ф08-1264/2006, от 29.04.2005 N Ф08-1665/2005, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009 N 15АП-1176/2009, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 N 16АП-2379/10(1)). Следовательно, регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации права в связи с отсутствием документов, подтверждающих фактическую передачу недвижимого имущества продавцом покупателю.

 

Необходимо заметить, что по рассматриваемому вопросу в судебной практике и юридической литературе высказана другая позиция, согласно которой непредставление (отсутствие) передаточного акта (акта приема-передачи) недвижимого имущества не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку такой документ не входит в перечень документов, представляемых при регистрации (см.: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу N А14-10257-2009311/22; Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (постатейный). М.: Волтерс Клувер, 2008).

 

Этапы государственной регистрации.

 

Осуществление государственной регистрации можно разделить на несколько этапов (п. 1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ):

 

1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов.

 

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

 

3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

 

4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

 

5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

 

Стоит отметить, что иные действия орган государственной регистрации не вправе совершать. Однако судебная практика показывает, что имеет место выполнение органами государственной регистрации обязанностей, не входящих в их компетенцию.

 

Так, в Постановлении ФАС ЦО от 22.02.2008 N А64-2568/07-11 рассмотрена кассационная жалоба Управления федеральной регистрационной службы по субъекту РФ (далее – УФРС) на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о признании незаконным отказа в государственной регистрации недвижимого имущества.

 

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения в связи со следующим.

 

Согласно п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ регистрационная служба проводит правовую экспертизу документов (проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти) и проверку законности сделки.

 

Правовой анализ вышеприведенных норм права позволил судебным инстанциям сделать обоснованный вывод, что действующим законодательством не предоставлено права органам по регистрации вмешиваться в договорные отношения сторон по сделке и давать оценку условиям договора. Также УФРС по субъекту РФ не вправе было давать оценку предшествующим заключению договора купли-продажи документам, а именно: публикациям о торгах, протоколам о торгах, протоколу об итогах рассмотрения заявок на публичное предложение о продаже имущества.

 

Итогом пройденной государственной регистрации недвижимого имущества для бюджетных учреждений должно стать получение свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 

Документы для государственной регистрации.

 

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов (п. 3 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ).

 

Заявление на государственную регистрацию подается от имени правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ). Стоит отметить, что при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

 

Примечание. Государственная регистрация прав РФ, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины (абз. 2 п. 3 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ).

 

Примерный перечень представляемых документов дан в п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ. Руководствуясь этим перечнем, бюджетные учреждения обязаны представлять следующие документы:

 

– акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

 

– договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

 

– вступившие в законную силу судебные акты;

 

– акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

 

– иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

 

– иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

 

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта. Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом N 122-ФЗ и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок – кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

 

К сведению. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).

 

При представлении документов на государственную регистрацию бюджетные учреждения должны учитывать требования, предъявляемые к указанным документам, установленные ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ, а именно:

 

1. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

 

2. Представляемые документы должны быть написаны разборчиво без ошибок. Если же представленные документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, повреждения, а также они заполнены карандашом, принятие их на государственную регистрацию не производится.

 

3. Заявление о государственной регистрации права представляется в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

 

4. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

 

5. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после ее осуществления возвращается правообладателю.

 

6. Если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено Федеральным законом.

 

Если по прошествии государственной регистрации в объект недвижимого имущества вносятся изменения, которые необходимо указать в подразделе I Единого государственного реестра прав, эти уточнения вносятся в Реестр без повторной регистрации. Однако такое возможно только в случае представления органом кадастрового учета документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества, а также на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта объекта или прилагаемой кадастровой выписки о нем, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения об объекте (п. 4 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ).

 

После получения заявления и соответствующих документов должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

 

Приостановление и отказ в государственной регистрации.

 

Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество представлены в ст. ст. 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ.

 

Рассмотрим основания для приостановления регистрации.

 

1. Приостановление может быть произведено, если у государственного регистратора есть сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации. В таком случае он в целях получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов доводит до сведения заявителя информацию о приостановлении регистрации (п. 1 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ).

 

Примечание. Срок приостановления государственной регистрации в указанном выше случае не может превышать одного месяца. Если за указанный период не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ).

 

2. Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть произведено согласно заявлению правообладателя (бюджетного учреждения), в котором указываются причины, послужившие принятию такого решения, и срок приостановления. При этом стоит учесть, что срок не должен превышать трех месяцев (п. 3 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ).

 

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 3 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ).

 

4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена на основании определения или решения суда с внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Срок уведомления заявителя о приостановлении государственной регистрации – не более пяти рабочих дней.

 

Рассмотрим судебную практику по основаниям приостановления и дальнейшего отказа по основаниям ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ.

 

Так, в Постановлении ФАС УО N Ф09-10817/07-С6 по делу N А07-7522/2007 рассмотрена кассационная жалоба УФРС по субъекту РФ на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о неправомерном отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 

Рассмотрев материалы дела, ФАС УО не находит оснований для удовлетворения жалобы.

 

Как установлено судами УФРС, на основании заявления организации была приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество до 13.07.2006 в связи с необходимостью исправления отдельных документов. 14.08.2006 УФРС отказало организации в регистрации по основаниям, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям, установленным ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ, поскольку Распоряжение Минимущества России от 06.11.2003 N 6182-р не содержит данных о площади объектов, а также в перечне и выписке из реестра федерального имущества имеются расхождения в адресе объекта.

 

Как следует из материалов дела, организацией на государственную регистрацию представлены Распоряжения Минимущества России от 06.11.2003 N 6182-р, от 26.05.2004 N 1661-р, выписка из реестра федерального имущества, технические паспорта на объекты.

 

По мнению судов, указанные документы позволяют однозначно идентифицировать объекты недвижимости, переданные в хозяйственное ведение организации и установить площадь данных объектов. При этом отсутствие в Распоряжении Минимущества России от 06.11.2003 N 6182-р указания на площадь спорных объектов не является основанием для отказа в государственной регистрации, поскольку сведения о площади названных строений содержатся в выписке из реестра федерального имущества и в технических паспортах, представленных на регистрацию.

 

Теперь перейдем к основаниям отказа. Как определено п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ, отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество бюджетному учреждению может быть произведен в случаях, если:

 

– право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав (права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты);

 

– с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

 

– документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

 

– акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

 

– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

 

– лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

 

– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

 

– правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества;

 

– не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

 

– имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

 

По каждому случаю отказа в государственной регистрации допускается обжалование в суд.

 

Рассмотрим примеры из судебной практики.

 

В Постановлении ФАС ЦО от 04.03.2009 N А14-3997/2008/164/10 рассмотрена кассационная жалоба УФРС по субъекту РФ на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о неправомерном отказе в государственной регистрации.

 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы и отзыва, выслушав объяснения представителя УФРС, кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления.

 

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что документом, подтверждающим право собственности субъектов, права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

 

Как установлено судом и не оспаривается УФРС, выписка из реестра муниципальной собственности не была указана в заявлении муниципального образования в качестве документа, являющегося основанием для регистрации, однако была представлена в УФРС в числе прочих документов.

 

Учитывая изложенное, при обращении в УФРС в качестве правоустанавливающего документа муниципальное образование представило выписку из реестра муниципальной собственности, которая в силу вышеназванных норм является надлежащим подтверждением передачи спорного нежилого помещения в муниципальную собственность, в связи с чем вывод суда о неправомерности отказа в регистрации права по данному основанию является законным и обоснованным.