Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом

Подавляющее число россиян живут в многоквартирных домах. Но мало кто знает, какие существуют варианты управления своей «крепостью». В статье мы вкратце расскажем о каждом из них, а также о преимуществах и недостатках, которые дают та или иная форма управления.

Какие есть варианты управления?


Способ управления домом определяется общим собранием собственников жилья. В настоящее время действующим законодательством в области ЖКХ предусмотрено три основных способа управления домом:


· посредством управляющей организации;


· управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом (например, жилищным);


· непосредственное управление собственниками.


 


Разберемся с каждым из этих способов подробнее.


 


Управляющая компания


Управляющая компания – это организация, которая на коммерческой основе оказывает услуги по управлению многоквартирным домом.


 


Имейте в виду: если собственники жилых помещений не смогут самостоятельно определиться, какой вариант управления домом подходит им лучше всего, то «по умолчанию» таким вариантом будет именно управляющая компанию. Причем выбирается она в этом случае муниципальными органами власти по итогам соответствующего конкурса. Основание – часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса.


 


Если жильцы выбирают этот способ распоряжения общим имуществом, то им следует также на общем собрании:


· выбрать управляющую компанию;


· согласовать с управляющей компанией условия договора (в частности, размер платы, производимой за содержание и ремонт многоквартирного дома).


 


После того, как выбор компании сделан, с каждым собственником заключается договор управления. В нем указываются те условия, которые были установлены решением общего собрания – часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса.


Согласно условиям договора управляющая компания в течение определенного срока берет на себя за вознаграждение следующие обязательства (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):


· оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;


· предоставлять коммунальные услуги людям, проживающим в этом доме;


· осуществлять иную деятельность по управлению многоквартирным домом.


 


Обратите внимание: в общем случае, договор управления многоквартирным домом может быть заключен не более чем на один и не менее чем на пять лет. Но если собственники жилья не удовлетворены качеством оказываемых услуг, они имеют право расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Соответствующие положения установлены пунктом 1 части 5 и частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса.


 


Если управляющая компания не выполняет условий договора управления многоквартирного дома, то собственники жилья имеют право решением своего общего собрания выбрать иную управляющую компанию (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).


Напомним, что собственникам ничего не мешает и вовсе изменить способ управления домом.


Очевидным преимуществом заключения договора с управляющей компанией является рыночная основа взаимоотношений и относительное удобство управления. Однако в условиях российской действительности данные положительные качества не всегда могут быть полностью реализованы. А вот недостатки, наоборот, имеют зачастую весьма яркую окраску.


Так, во-первых, управляющие компании имеют целью, прежде всего, получить прибыль за счет повышения тарифов, а не качественно управлять имуществом.


Во-вторых, у собственников жилых помещений отсутствует возможность прямого контроля за результатами оказанных управляющей компанией услуг и выполненных работ.


В-третьих, процедура смены управляющей компании может стать весьма сложным процессом и затянуться на достаточно долгий промежуток времени.


 


Непосредственное управление собственниками жилья


Такая возможность предусмотрена статьей 164 Жилищного кодекса. Здесь все просто – каждый собственник сам решает все свои проблемы по ЖКХ. Этим, в частности, оптимизируются расходы на управление. Кроме того, он сам заключает договоры с ремонтными и ресурсоснабжающими организациями. Соответственно, во-первых, это сводит на нет возможный коррупционный элемент во взаимоотношениях с подрядчиками, а, во-вторых, человек не должен оплачивать коммунальные услуги своих соседей. Данное положение следует из части 2 статьи 164 Жилищного кодекса.


Тем не менее, на практике такой подход получил не самое широкое распространение. Ведь он чреват серьезным падением эффективности управления и, соответственно, качества жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). По каждому вопросу жильцам необходимо будет собираться, и выносить решение. Более того, в случае выбора этого варианта управления домом, у собственников не будет возможности произвести капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.


 


Товарищество собственников жилья


Чтобы создать ТСЖ, следует, во-первых, набрать кворум в количестве не меньше 50% собственников жилья в доме или в домах (одно ТСЖ может создаваться и на несколько домов). Во-вторых, зарегистрировать данное товарищество в качестве соответствующей некоммерческой организации.


Цели ТСЖ (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ):


· управление общим имуществом в доме;


· создание, содержание, сохранение и приращение общего имущества в доме;


· предоставление коммунальных услуг.


 


Товарищество имеет право исполнять обязанности, как собственными силами, так и привлекать для этих целей сторонних лиц на основании договоров. В том числе часть или все функции могут быть переданы управляющей организации. В этом случае выполнение договорных обязательств с управляющей компанией контролирует ТСЖ.


К преимуществам ТСЖ можно отнести:


· прямое управление имуществом и контроль за оказанием коммунальных услуг;


· эффективную защиту собственников жилых помещений перед ресурсоснабжающими организациями;


· возможность ведения хозяйственной деятельности через ТСЖ (в т.ч. и с целью получения дополнительных доходов).


 


Основной недостаток ТСЖ – относительно высокий уровень затрат на содержание должностных лиц и сотрудников.


Стоит обратить внимание и на следующий момент. Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в нем более четырех квартир, то собственники жилья должны организовать совет многоквартирного дома. Происходит это на общем собрании. Регистрации совета не требуется. Если собственной инициативы жильцов оказывается недостаточно, то собрание должно быть созвано органом местного самоуправления. Порядок создания и полномочия совета многоквартирного дома определяет относительно недавно введенная в Жилищный кодекс статья 161.1.


 


Имейте в виду: совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).


 


В компетенцию совета многоквартирного дома входит (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ):


· обеспечение выполнения решений общего собрания;


· вынесение на общее собрание вопросов, связанных с использованием общего имущества и ЖКХ;


· представление собственникам помещений предложений по вопросам управления общим имуществом, его содержанию и ремонту;


· представление собственникам проектов договоров, связанных с эксплуатацией ЖКХ;


· осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонтом в нем общего имущества и за качеством «коммуналки»;


· представление на утверждение годового общего собрания собственников жилья отчета о проделанной работе.


 


В общем случае, совет многоквартирного дома должен переизбираться на общем собрании собственников жилья каждые два года. Однако этим же собранием может быть установлен и иной срок переизбрания совета. К тому же, совет многоквартирного дома можно переизбрать в том случае, если он исполняет свои обязанности ненадлежащим образом (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).


Кроме того, должен быть избран председатель совета многоквартирного дома. Он осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников жилья.


 


Владельцы жилья в многоквартирных домах имеют право воспользоваться любым из приведенных выше вариантов. Более того, если та или иная форма управления не понравилась, то ее всегда можно сменить на другой вариант. В конечном итоге, выбор всегда остается за собственниками.

Резюме:

1. Законодательно закреплено три главных способа управления многоквартирным жилым домом.
2. Управляющая компания – это организация, которая на коммерческой основе оказывает услуги по управлению многоквартирным домом.
3. Договор управления многоквартирного дом может быть заключен не более чем на один и не менее чем на пять лет.
4. Статьей 164 Жилищного кодекса предусмотрена возможность для собственников жилья осуществлять непосредственное управление.
5. Для создания ТСЖ необходимо решение, как минимум 50% собственников жилья. На основании такого решения регистрируется некоммерческая организация.
6. Товарищество имеет право исполнять обязанности, как собственными силами, так и привлекать для этих целей сторонних лиц на основании договоров.
7. Основной недостаток ТСЖ – относительно высокий уровень затрат на содержание должностных лиц и сотрудников.
8. Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ, то собственники жилья должны организовать совет многоквартирного дома.

Комментирование закрыто.