Управление многоквартирным домом: проводим общее собрание собственников

Управление многоквартирным домом: проводим общее собрание собственников

Общее собрание жильцов – высший орган самоуправления многоквартирного дома. Но проведение подобного мероприятия, как правило, сопряжено со множеством хлопот. В статье мы вкратце осветим основные процедуры, которые следует предпринять тем, кто хочет инициировать то или иное изменение в жизни своего жилища.

Готовим проведение собрания


Еще раз подчеркнем, что общее собрание собственников помещений – это орган, задачей которого является решение вопросов по (п. 1 ст. 44 ЖК РФ):


· управлению общим имуществом многоквартирного дома;


· пользованию общим имуществом многоквартирного дома;


· распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.


 


Общее собрание собственников может проводиться в двух форматах.


Во-первых, мероприятие можно организовать в очной форме. В этом случае собственники собираются в заранее отведенном под это месте. Этот вариант является более продуктивным для решения тех или иных вопросов, так как обеспечивает значительно больший плюрализм мнений. Однако практика показывает, что сбор необходимого для принятия решения кворума – задача не из легких.


 


Обратите внимание: кворум обеспечивается только в том случае, если на собрании присутствует, как минимум, половина собственников (или их представителей). Такое требование содержит пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса.


 


Во-вторых, если кворум все же не удалось набрать, то собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в заочной форме. В этом случае голосование происходит посредством передачи в письменном виде решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).


Для того чтобы провести общее собрание, у него должен быть инициатор. К примеру, лицо, заинтересованное в проведении капитального ремонта в многоквартирном доме и сборе для этого необходимых денежных средств. Или  же лицо, считающее целесообразным провести смену управляющей компании (УК). Таким лицом может быть (п. 1 ст. 45 и п. 8 ст. 148 ЖК РФ):


· любой отдельно взятый собственник;


· группа собственников;


· товарищество собственников жилья (ТСЖ).


 


Инициатор:


· формирует повестку дня (например, проведение капитального ремонта);


· определяется с формой голосования;


· планирует место и время проведения собрания;


· подбирает кандидатуры ответственных лиц (председателя, секретаря);


· готовит необходимые документы (реестр собственников, бюллетени для голосования, бланки протокола);


· формирует сообщение о проведении общего собрания собственников.


 


После этого, инициатору следует провести оповещение собственников о проведении собрания.


 


Оповещаем собственников


Инициатор оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома. Это делается через (п. 4 ст. 45 ЖК РФ):


· размещение информации в общедоступных местах;


· вручений уведомлений под роспись;


· направление уведомлений заказным письмом.


 


Обратите внимание: о проведении собрания собственники помещений должны быть извещены не позднее, чем за 10 дней до него.


 


Текст сообщения должен при этом содержать:


· повестку дня;


· данные инициатора (инициаторов) проведения общего собрания;


· форму, дату, место и время проведения собрания;


· порядок ознакомления с соответствующими материалами и информацией.


 


Если общее собрание проводится в заочной форме, то дополнительно должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):


· дата окончания приема решений собственников;


· место и адрес, куда должны передаваться решения собственников;


· сведения об администраторе общего собрания, его местонахождении, дате и времени проведения общего собрания, порядке принятия решений (при использовании для заочного голосования информационных систем – п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).


 


Проводим собрание


Прежде всего, следует зарегистрировать всех участников общего собрания и проверить, набирается ли кворум. После этого избираются председатель, секретарь и счетная комиссия собрания.


Далее – непосредственно рассмотрение вопросов, которые были включены в повестку дня.


 


Обратите внимание: общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку. Обо всем этом прямо говорит пункт 2 статьи 46 Жилищного кодекса.


 


С заочным собранием все проще – так, собственники могут, в зависимости от типа проведения – классического или электронного:


· подать в установленный срок бюллетени;


· указать решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме;


· передать администратору соответствующее решение в письменной форме.


 


Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).


Но есть и исключения. В частности, к ним относятся вопросы:


· реконструкции и строительства;


· пределов использования земельного участка, относящегося к имуществу многоквартирного дома;


· использования общего имущества собственников третьими лицами.


 


Какие-либо решения по указанным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.


Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество – пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса.


По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).


В указанном документе указываются:


· дата и место проведения общего собрания;


· повестка дня;


· наличие необходимого кворума участников.


 


При очной форме проведения собрания протокол подписывается:


· председателем;


· секретарем собрания;


· членами счетной комиссии.


 


При заочном голосовании:


· инициатором проведения собрания;


· членами счетной комиссии.


 


Если же имело место применение информационной системы, то решения формируются в форме протокола и размещаются в течение часа после голосования – пункт 11 статьи 47.1 Жилищного кодекса.


 


Обратите внимание: решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы. На это отводится полгода с момента, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Однако суд имеет право оставить в силе указанное решение при соблюдении ряда условий (к примеру, решение не должно причинять убытков собственнику помещения). Такой порядок предусмотрен пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса.


 


Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения. Обязанность по такому уведомлению полностью ложится на инициатора проведения мероприятия. Срок – не позднее 10 дней с момента принятия решения и проведения голосования.


Как правило, собственники оповещаются следующими способами (п. 3 ст. 46 ЖК РФ):


· размещение информационного сообщения в специальном общедоступном помещении дома (местонахождение такого помещения также определяется на общем собрании собственников);


· через личное оповещение собственников под роспись;


· посредством направления заказных писем собственникам.


 


В оповещении следует обратить внимание собственников жилых помещений, что решения общего собрания, принятые в рамках его компетенции, являются общеобязательными для исполнения всеми собственниками помещений, независимо от факта их участия в указанном мероприятии. Такой порядок прямо предусматривается положениями пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса.

Резюме:

1. Общее собрание собственников жилья может проводиться в очном и заочном форматах.
2. Кворум для собрания обеспечивается только в том случае, если на нем присутствует, как минимум, половина собственников.
3. Инициатор собрания оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома.
4. Общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку.
5. Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников.
6. Решения по наиболее важным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.
7. Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество.
8. По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол.
9. Решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы.
10. Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения.

Комментирование закрыто.