Дачники и налог на землю

Дачники и налог на землю: что год грядущий нам готовит

Обладателям земельных участков в Московской области совсем скоро придется столкнуться с повышением фискального бремени по его содержанию. Для некоторых оно может составить… Несколько десятков раз! Попробуем вместе разобраться в этих «блестящих перспективах».

Обладателям земельных участков в Московской области совсем скоро придется столкнуться с повышением фискального бремени по его содержанию. Для некоторых оно может составить… Несколько десятков раз! Попробуем вместе разобраться в этих «блестящих перспективах».

 

 

 

Что произошло?

Причиной для новой головной боли подмосковных землевладельцев стал новый порядок определения базы по земельному налогу в Московской области. Так, в данном регионе она теперь определяется по кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как это происходило раньше.

Имейте в виду: инвентаризационная стоимость земли носила символический характер и рассчитанная с нее сумма налога, уплачиваемого ежегодно, явно не обременяла карманы плательщиков. Кадастровая же стоимость гораздо ближе к фактически сложившимся рыночным значениям.

Полезно знать, что земельный налог относится к категории местных. То есть средства, полученные от его сбора, идут в муниципальные бюджеты. А власти наиболее приближенного к народу уровня в теории должны на эти деньги, например:

·        проводить ремонт дорог местного значения;

·        организовывать досуг местных жителей и их детей;

·        строить и ремонтировать объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, стадионы и т.п.).

Налог на землю является одним из основных источников финансирования указанных и многих других нужд муниципалитетов.

 

 

Оценка земельных участков

И вот мы подошли к основной проблеме – оценке земельных участков.

Оценку земельных участков в Московской области делали, в основном, в позапрошлом году.

 

Совет из практики: узнать кадастровую стоимость своего земельного участка можно, в частности, в онлайн-режиме. Для этого можно воспользоваться, например, электронной публичной кадастровой картой, которая представлена на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Адрес ссылки – http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/. Чтобы ею воспользоваться, просто введите в поисковую строку кадастровый номер интересующего участка. Но даже если номером в настоящий момент времени пользователь не располагает, то его можно найти «вручную», опираясь на знание близлежащей местности и основ картографии.

Оценка земли проводилась независимыми оценщиками, которые на конкурсной основе выбирались региональными и местными органами власти. Соответственно, по ряду обстоятельств, среди которых и не совсем продуманные попытки выиграть тендер по любой цене, и открытый демпинг конкурентов, и «серые» схемы, и откровенные «откаты» чиновникам, оценочные компании и частные оценщики нередко оказывались в ситуации, когда их деятельность опасно близко балансировала от грани рентабельности.

Таким образом, о качественном исполнении оценочных работ говорить уже не приходилось. В частности, оценщики даже редко выезжали на местность, где располагались оцениваемые земельные участки.

Проще говоря, зачастую использовалась следующая «методология».

Оценщики искали цену предложения земельных участков для определенного региона. Причем в подобную «выборку» включались, в том числе и непрофильные земли. К примеру:

·        земли под гаражи и гаражные комплексы;

·        земли для предпринимательства и производства;

·        земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

·        земли для государственных и общественных учреждений.

 

Впоследствии соответствующие объявления сортировались по видам использования. После этого определялась средняя стоимость квадратного метра. Для получения итоговой цены земельного участка последний показатель оценщики умножали на площадь оцениваемого объекта.

Получается, что была сознательно проигнорирована, как минимум, одна важнейшая аксиома оценочной деятельности: цена предложения, как правило, не равна цене сделки. Ведь даже в процессе переговоров на итоговую сумму может быть предоставлена скидка, достигающая порой нескольких десятков процентов. А с учетом иных показателей и коэффициентов цена сделки может отличаться от цены предложения вплоть до нескольких раз.

В частности, многие оценщики не учитывали:

·        удаление земель от крупных городов;

·        развитость транспортной сети и инфраструктуры в конкретной местности

Обратите внимание: по оценкам экспертов, более половины всех земельных участков в Московской области имеют рыночную стоимость в пять и более раз ниже той, что была определена кадастровой оценкой.

 

Что делать?

Граждан, которые недовольны итогами кадастровой оценки своего земельного участка, можно «послать» двумя дорогами.

Во-первых, кадастровую стоимость можно оспорить в административном порядке. Для этого следует обратиться в специальную согласительную комиссию, которая создана при каждом управлении Росреестра в Подмосковье или областное Минимущество. В связи с тем, что властям о многочисленных нарушениях при оценке в основном известно, а впереди продолжительная выборная кампания, то ее представители на удивление охотно идут на существенные уступки по данному вопросу.

Во-вторых, кадастровую оценку земельного участка можно оспорить через суд.

Совет из практики: как административное, так и исковое заявление, по возможности, следует предъявлять в коллективном порядке. Это резко увеличивает шансы на благополучное и, что не менее важно, оперативное принятие решения. Помимо этого, имеет смысл предварительно запастись новым отчетом независимого оценщика, который содержит адекватную величину кадастровой стоимости.

 

Отметим, что на сегодняшний день оспариваются итоги кадастровой оценки в Московской области приблизительно по 15 тыс. участков из общего числа в 3,3 млн.

Саму ставку земельного налога для конкретной местности также можно попытаться снизить. Ведь на федеральном уровне устанавливается только максимальная ставка фискального платежа:

·        для дачных, садовых и иных подобных участков – 0,3%;

·        для земель под предпринимательские нужды – 1,5%.

Получается, что при должном уровне самоорганизации владельцы соответствующих земельных наделов могут добиться пониженной ставки земельного налога. На практике это уже удалось сделать каждому шестому муниципальному образованию Московской области.

 

 

Резюме:

Выводы:

1. База по земельному налогу в Московской области теперь рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая должна быть близка к рыночной цене. Ранее размер фискального платежа определялся по инвентаризационной стоимости, которая имела незначительную величину.

2. Земельный налог относится к категории местных.

3. Оценку земельных участков в Московской области делали, в основном, в 2013-м году.

4. Узнать кадастровую стоимость своего земельного участка можно, в частности, в онлайн-режиме.

5. Оценка земли проводилась независимыми оценщиками, которые на конкурсной основе выбирались региональными и местными органами власти. Это привело к ряду злоупотреблений и некорректной оценке земли.

6. Аксиома оценочной деятельности: цена предложения, как правило, не равна цене сделки.

7. По оценкам экспертов, более половины всех земельных участков в Московской области имеют рыночную стоимость в пять и более раз ниже той, что была определена кадастровой оценкой.

8. Результаты кадастровой оценки земельного участка можно оспорить в административном и судебном порядках.

9. Хорошо организованные дачники и предприниматели имеют все шансы пролоббировать на местном уровне снижение ставки земельного налога.

Комментирование закрыто.